«Судебно-юридическая газета» пишет, что ВС пришел к выводу, что война, оккупация и невозможность фактического пользования имуществом могут служить основанием для освобождения арендатора от арендной платы.
Военные реалии повлекли много споров относительно аренды имущества, когда арендаторы из-за оккупации, боевых действий или минирования фактически не могли пользоваться землей или другим имуществом. В таких делах суды должны определить, является ли это обычным нарушением договора или объективным основанием для освобождения от арендной платы.
По делу № 610/986/25 от 20 мая 2026 г. КЦС ВС рассмотрел вопрос о взыскании арендной платы за землю в период оккупации, применении части шестой статьи 762 ГК Украины, а также основания для расторжения договора аренды земли.
Верховный Суд очертил границу между обычным нарушением договора и ситуацией, когда арендатор объективно не мог пользоваться землей из-за боевых действий, оккупации или риска минирования территорий.
Обстоятельства дела
Владелец земельного участка обратился в суд с иском к обществу о взыскании задолженности по арендной плате за 2022–2024 годы, а также пени, инфляционных потерь, трех процентов годовых и расторжении договора аренды.
Истец отмечал, что ответчик не платил арендную плату в течение трех лет, что систематическим нарушением условий договора. Суд первой инстанции иск преимущественно удовлетворил и расторг договор аренды.
Апелляционный суд отменил решение в части взыскания арендной платы за 2022-2023 годы и расторжение договора. Суд пришел к выводу, что арендатор не мог использовать земельный участок из-за временной оккупации территории, отсутствия возможности провести посевную кампанию и дальнейшие риски, связанные с взрывоопасными предметами.
Истец обжаловал это решение в Верховный Суд, считая, что сама собой война не освобождает от выполнения денежных обязательств по договору.
Позиция Верховного суда
ВС указал, что согласно части шестой статьи 762 ГК Украины наниматель освобождается от платы за все время, в течение которого имущество не могло быть использовано им из-за обстоятельств, за которые он не отвечает.
Следовательно, приведенная норма права определяет в качестве основания освобождения от обязательства уплатить арендную плату объективную непосредственную невозможность использовать переданное в аренду имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.
Суд отметил, что отсутствие в части шестой статьи 762 ГК Украины исчерпывающего перечня обстоятельств, исключающих возможность использования арендатором имущества, свидетельствует о том, что основанием для применения этой нормы является установление факта невозможности использования арендатором имущества по независимым от него причинам на общих основаниях, определенных процессуальным законодательством.
При оценке таких обстоятельств арендатор должен доказать, что он был полностью лишен возможности пользоваться имуществом по независимым от него причинам.
ВС отметил, что освобождение от уплаты арендной платы является существенным вмешательством в правоотношение сторон договора, а потому может применяться при исключительных обстоятельствах, например, отсутствии доступа к наемному помещению, невозможности арендатора пребывания в нем и хранения вещей и т.д.
Апелляционный суд правильно установил отсутствие вины ответчика в неуплате арендной платы за 2022 и 2023 годы, поскольку земельный участок находился под временной оккупацией, арендатор не провел посевную кампанию и кампанию по сбору урожая, что сделало невозможным дальнейшее использование земли по назначению.
Верховный Суд дополнительно обратил внимание, что арендатор был лишен возможности пользоваться земельным участком не только во время оккупации, но и в дальнейшем, в частности, из-за вероятного загрязнения земель взрывоопасными предметами.
Суд также отметил, что потребность детализации и дифференциации систематической неуплаты арендной платы при применении пункта «д» части первой статьи 141 ЗК Украины обусловлена чрезвычайно обобщенной формулировкой категории «систематическая неуплата земельного налога или арендной платы» как одного из оснований прекращения права аренды земли.
Поскольку на практике систематическая неуплата арендной платы может проявляться как в полной неуплате, так и в форме частичной неуплаты (недоплаты), законодатель урегулировал арендные земельные правоотношения с учетом этой специфики.
Так, специальные основания прекращения права аренды земли, в частности, в случае систематической полной неуплаты арендной платы, определены нормами Земельного кодекса Украины. В то же время, нормы Гражданского кодекса Украины позволяют дополнительно оценивать случаи частичной неуплаты (недоплаты) арендной платы и определять, является ли такое нарушение существенным в контексте наличия оснований для расторжения договора аренды.
В то же время предписания об основаниях прекращения права пользования земельным участком, определенные пунктом «д» части первой статьи 141 ЗК Украины, и правила части второй статьи 651 ГК Украины соотносятся как не противоречащие друг другу, а наоборот — дополняют друг друга.
ВС отметил, что под систематичностью следует понимать два и более случая неуплаты арендной платы, тогда как разовое нарушение не является основанием для расторжения договора.
Что касается понятия «неуплата», употребленное в пункте «д» части первой статьи 141 ЗК Украины, то его следует понимать именно как полную неуплату арендной платы.
Такой вывод является логичным и оправданным, поскольку понятия «неуплата» и «недоплата» не тождественны.
Поскольку в конструкции упомянутой правовой нормы не приведено ни одного определения к слову «неуплата», можно заключить, что законодатель в упомянутой правовой норме не предусмотрел никакой альтернативы полной неуплаты, то есть не определил, что основанием прекращения права пользования земельным участком является не только систематическая неуплата, но и систематическая недоплата аренд.
К тому же следует учитывать, что размер недоплаты может варьироваться ориентировочно от 1% до 99% суммы причитающейся арендной платы, что не может не влиять на степень нарушения прав собственника земли и оценку существования такого нарушения.
Кроме того, нужно учитывать, что правовая природа отношений аренды земли, обычно предполагающая длительное использование такого объекта гражданских прав и постоянство таких отношений, отвечает интересам гражданского обращения в целом. Более того, использование земельного участка всегда связано с непременными расходами арендатора на его содержание в соответствии с целевого назначения этого участка.
Таким образом, Верховный Суд оставил кассационные жалобы без удовлетворения и согласился с выводами апелляционного суда об отсутствии оснований для взыскания арендной платы за 2022-2023 годы и расторжения договора аренды земли.
Суд сформировал правовую позицию, согласно которой временная оккупация, невозможность проведения посевной кампании и потенциальное загрязнение земель взрывоопасными предметами могут свидетельствовать об объективной невозможности использования земельного участка и быть основанием для освобождения арендатора от арендной платы.
Также Верховный Суд подтвердил, что для расторжения договора аренды земли необходима систематическая полная неуплата арендной платы, а не частичная недоплата..
Источник: https://ibuhgalter.net/news/28062
Свяжитесь с нами прямо сейчас!
〉 097 338 12 88, 050 340 11 17
〉 af@audit-invest.com.ua
